Kuna tuleb omanikujärelevalvet teha?

Ehitusseadustik sätestab, et omanik peab tegema järelevalvet kõigi hoonete ja teede ehitamisel, mille jaoks on vaja taotleda ehitusluba, ning puurkaevu või -augu rajamisel.

Ehitusluba on vajalik: järelevalvet

• üle 60 m2  ehitusaluse pinnaga hoone rajamisel;
• üle 5 m kõrguse hoone püstitamisel;
• üle 60 m2  ehitusaluse pinnaga mitteelamu ümberehitamisel või laiendamisel;
• üle 60 m2  ehitusaluse pinnaga või üle 5 m kõrguse hoone laiendamisel, kui juurdeehitus on 33% suurem esialgsest;
• üle 60 m2  ehitusaluse pinnaga või üle 5 m kõrguse hoone lammutamisel.

Kui endal ehitusalaseid teadmisi napib, tasub järelevalve teenuse peale mõelda ka siis, kui näiteks vana maja renoveeritakse ja ehitusluba otseselt vaja pole. Kohustuse puudumisest tehtud kokkuhoid  võib hiljem maksta kätte kehva kvaliteedina. 

Ehitajal on küll lepingujärgne kohustus oma vead garantiikorras korrigeerida, kuid vaidlused ja parandamine nõuavad aega ja takistavad reeglina ka projekti õigeaegset valmimist. Lisaks võivad mitmed puudused esineda varjatud kujul ja anda märku näiteks suuremate energiakuludena. Samuti võivad kehvemad valikud kvaliteedi osas vähendada ehitise ja selle osade eluiga.

Omanikujärelevalvet tuleb teostada ehitamise alustamisest kuni kasutusloa saamiseni või kasutusteatise esitamiseni. Kui küsimusi esineb juba enne projekti koostama hakkamist, tasub järelevalve teenuse kasutamist kaaluda kohe algusest peale. See võimaldab saada oma ala spetsialistilt asjalikke nõuandeid juba projekteerimise järgus. Ehitamise käigus kasulikuma variandi avastamisel ei ole enam mitmeid muudatusi võimalik teha. Kui omanikujärelevalve on kaasatud juba projekteerimisel, aitab ta vajadusel hinnapakkumise küsimisel ja sobivaima ehitaja valimisel, pöörates tähelepanu detailidele, mis võivad lõpuks mõjutada nii hinda kui kvaliteeti. Loe ka: Mis mõjutab ehitustööde kvaliteeti?

Kes omanikujärelevalvet võib teha?

Hiljemalt ehituse alustamise teatises on vaja märkida ära omanikujärelevalve teostaja nimi: ehitise omanik või teenuseosutaja. Arvestada tuleb, et ehitusloakohustuslike hoonete puhul võib järelevalvet teha ainult kvalifikatsiooninõuetele (töökogemuse, hariduse põhjal) vastav isik.

Omanik võib väikeehitiste puhul järelevalvet ise teha, kuid enne selle otsuse tegemist tuleb kaaluda enda sobivust. Võiksid eelnevalt ausalt vastata järgnevatele küsimustele:

• Kas sul on olemas ehitusalane kvalifikatsioon? Kas sa oskad lugeda ehitise projekti ning kontrollida selle ellu viimist?
• Kas sa oled võimeline detailidele keskenduma?
• Kas sul on selleks aega ja kas ootamatute probleemide korral on sul võimalik leida võimalus objekti külastamiseks?
• Kas sa suudad ootamatuid ehitusalaseid probleeme lahendada?

Kui sa vastasid neile küsimustele jaatavalt, võid mõelda, kas soovid ise järelevalvet teha. Kuid, kui oled mõne punkti osas kahtlev või oskused sootuks puuduvad, peaksid omanikujärelevalve tegemise sisse ostma mõnelt vastavat teenust pakkuvalt ettevõttelt, mille ridades töötavad vastavat kvalifikatsiooni omavad isikud. Omanikujärelevalve tegija ei tohi olla seotud ehitustööde teostajatega, kelle üle ta järelevalvet teeb.

Tellijal on võimalik kaasata erinevate valdkondade tarbeks ka mitu omanikujärelevalve tegijat, kuid sellisel juhul on omanikul vaja kirjalikult neist igale ühele määrata järelevalve valdkond ning sellest kindlasti teavitada ka ehitajat. Omanikujärelevalvet tegev isik peab protsessi vältel olema valmis hindama oma pädevust ja kvalifikatsiooni puudumisel kaasama vastava ala eksperdi, kuid sellisel juhul vastutab kaasatud isiku tegevuse eest omanikujärelevalvet tegev isik.

Milleks omanikujärelevalvet vaja on?

Järelevalvele kulutatav raha võib küll tunduda raiskamisena, kuid aitab tegelikult vältida probleeme. Vigade parandamisele kuluv raha võib hilisemalt osutuda oluliselt suuremaks kui algselt planeeritud. Lisaks kaasneb ehitamisega enamasti ootus võimalikult ruttu ehitis kasutusele võtta ja igasugune hilisem korrektuuride tegemine põhjustab omanikule tarbetut ebamugavust.

Kui omanikul puuduvad ehitusalased teadmised, on järelevalve ülesandeks kaitsta tellijat. Teenuseosutaja aitab vältida vigu ja leida probleemidele kaasaegseid lahendusi ning kontrollib tööde vastavust omaniku ja ehitaja vahel sõlmitud kokkulepetele. Vajadusel argumenteerib ta probleemide tekkimisel ehitajatega ja hoolitseb selle eest, et kõik tööetapid oleksid korralikult dokumenteeritud. Korrektne dokumentatsioon on hiljem aluseks kasutusloa saamisel. järelevalve jälgib, et lisaks ehituskvaliteedile oleks täidetud ka ehitisse püsivalt paigaldatavate  materjalide ja toodete kvaliteedinõuded.

Väga oluline on omanikujärelevalve probleemide tuvastamisel, mida valmis ehitise puhul enam palja silmaga näha ei ole ja mille parandamine tulevikus vajaks mastaapseid ümberehitustöid. Hoolikalt tuleb kontrollida ehitise osasid, mille puhul ebaõige teostus võib põhjustada tulevikus ohtu hoone elanikele, suurendada energiatarvet või vähendada ehitise eluiga. Järelevalvet teostaval ettevõtetel on olemas vajalik aparatuur kontrollmõõdistamisteks, näiteks kas kõik seinad loodis ja soojapidavad ning teadmised erinevatest ehitusmaterjalidest ja nende õigetest paigaldusvõtetest.

Mida silmas pidada teenuse tellimisel?

Teenuseosutaja leidmisel tasub kontrollida, kas majandustegevuse registris on ettevõttel tegevusalaks märgitud omanikujärelevalve. Selliste ettevõtete ridades teevad tööd vastavat kvalifikatsiooni omavad isikud, kuid kindluse mõttes tasub ka seda kutseregistrist järele kontrollida. Tasub uurida kui tihti järelevalvet tehakse (näiteks korra nädalas) ja kas vajadusel on teenuse osutaja kättesaadav ka vahepealsel ajal. Koos omanikuga tuleb koostada järelevalveprogramm.

Kuna ehitusprojekt on enamasti pikaajaline ja eramajade puhul tihti ka emotsioonidest laetud, tasub võtta huvipakkuva omanikujärelevalvega ühendust ja vaadata kas ka omavaheline suhtlus on ladus. Hea üksteisemõistmine on oluline, kuna järelevalvet tegev isik on kogu ehitusprotsessi vältel vahendajaks sinu ja ehitajate vahel.