Kortermaja renoveerimisprotsess on vaieldamatult maraton, mitte spurt, mistõttu tuleb renoveerimisprotsessis üksikasjalikult läbi kaaluda kõik etapid alates majaelanike kaasamisest kuni ehitusjärelevalveni.  

Esimese sammuna tuleb saada ülevaade kortermaja hetkeseisust ning selleks tuleb tellida energiaaudit. Audit ongi lähtedokument, mis on aluseks kogu renoveerimisprotsessile. Sõltuvalt auditit läbiviivatest firmadest sisaldab energiaaudit kütte-, torustiku-, ventilatsiooni- ja elektrivarustuse kirjeldust, niiskuse ja temperatuuri mõõtmist ja hoone energiabilansi koostamist. Audit annab üldjuhul ka soovitused, mis järjekorras renoveerimistöid teostada. 

Kuigi energiaaudit võib esmapilgul tunduda suure väljaminekuna, tuleb see kindlasti tellida oma ala eksperdilt, sest nagu öeldud - auditi näol on tegemist teekaardiga, kuidas maja renoveerimise juures edasi minna.

Kortermaja renoveerimisprotsess on vaieldamatult maraton, mitte spurt...

Saavuta kortermaja elanike nõusolek 

Kui energiaaudit on valminud, siis on ühistu juhatusel juba ülevaade tehtavatest töödest ning seega ka tööde umbkaudsest rahalisest mahust. Kuid enne renoveerimistöödega alustamist tuleb läbi viia veel üks oluline etapp – kuna renoveerimistöödega kaasnevad suured rahalised väljaminekud ning enamikel juhtudel rahaliste kohustuste võtmine laenu näol, siis on tööde alustamiseks vaja ühistu üldkoosoleku otsust. 

Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus ja seadusele kohaselt tuleb kokkukutsumisest ette teatada vähemalt seitse päeva enne koosoleku toimumist. Seda juhul kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Arvestage, et tähtaega hakatakse arvestama kutse saatmisele järgmisest päevast. 

Üldkoosoleku teade tuleb edastada viisil, et see oleks teatavaks tehtud kõigile korteriomanikele. Juhul kui korteriomanik on teavitanud ühistut oma elektronposti aadressist, tuleb üldkoosoleku teade edastada elektrooniliselt sellele aadressile. 

Renoveerimistööde rahastamine 

Kui ühistu üldkoosolek on andnud nõusoleku tööde teostamiseks, tuleb hakata uurima pankadest, millised võimalused renoveerimistööde rahastamiseks. Renoveerimistöid on võimalik rahastada mitmest allikast: lisaks pangalaenule ka KredExi renoveerimislaenu või KredExi korterelamu rekonstrueerimistoetuse toel. KredExi rekonstrueerimistoetus on mõeldud eelkõige ühistutele, kes soovivad rekonstrueerida oma korterelamu võimalikult terviklikult. 

Toetust saab taotleda enne 1993. aastat ehitatud korterelamu korrastamiseks, milles on korteriühistu ja toetuse määr sõltub kinnisvara asukohast. Paraku on KredExi toetusmeede ülimalt populaarne, mistõttu seda paljudele korteriühistutele seda ei jätku.

KredExi renoveerimislaen on mõeldud aga peaasjalikult nendele ühistutele, mille taotlusele on pangad andnud eitava vastuse või teinud pakkumise, mille tingimused ebasobivad (näiteks väga lühike tähtaeg, tavapärasest olulisemalt kõrgem intress, jne). Laenu abil on võimalik rahastada renoveerimistöid ja kombineerida laenu KredExi pakutava rekonstrueerimistoetusega.^[1]

Renoveerimislaenule lisaks pakub KredEx ühistutele korterelamulaenu laenukäendust, mis sobib korteriühistule, kes soovib võtta pangalaenu, kuid kelle riski hindab pank tavalisest suuremaks. Selle põhjus võib olla näiteks võlgnike suur osakaal, korterelamu asukoht piirkonnas, kus korterite turuväärtus on madal või on investeering ruutmeetri kohta märkimisväärselt suurem kui tavaliselt. Käendust tuleb taotleda panga kaudu.

Järjekord KredExi renoveerimislaenu ja -toetuse taotlemisel

• Kui ühistu üldkoosolek on töödele andnud rohelise tule ja selgunud rahastusmudel, siis tasub palgata projektijuht, kes planeerib rekonstrueerimisprotsessi, tellib ehitusprojektid, viib läbi hanked ja tagab ja tööde hilisema omanikujärelevalve. 
• Küsige pangast esialgsed laenutingimused (laenuvõimaluste arvutamiseks on vajalik teada esialgset eelarvet ja toetuse määra).
• Võtke vastu üldkoosoleku otsused (1. koosolek) projekteerimise ja finantseerimise algatamiseks (arvestage panga näidisprotokollis toodud tingimustega).
• Tellige energiamärgis, ehitusprojekt ja energiatõhususe arvutus ning esitage ehitusteatis.
• Võtke vastu üldkoosoleku otsused (2. koosolek) rekonstrueerimiseks ja laenu taotlemiseks (kui info on varasemalt olemas võib seda otsustada kohe 1. koosolekul).
• Järgnevalt esitage KredExile toetuse taotluse dokumendid.
• Pärast esitatud dokumentide kontrolli teeb KredEx esialgse toetuse eraldamise otsuse ja korraldab projektide ekspertiisi.
• Seejärel tuleb viia läbi ehitushanked. Oluline on teada, et hanked ehitaja ja omanikujärelevalve leidmiseks tuleb korraldada riigihangete registri kaudu. Tuleb meeles pidada, et lisaks hinnale tuleb arvestada ehitaja puhul ka kogemusi, tausta, finantsvõimekust ja pakutavat garantiid. Siinkohale tuleb appi portaal hange.ee, kus saab ülevaate ka tellijate senisest hinnangust teenusepakkujale. Ehitaja valikul tuleb kindlasti uurida nende tausta ja kindlasti ka registreeringut Majandustegevuse registris ning maksevõlgnevusi Krediidiinfos.
• Esitage laenutaotluse dokumendid panka ja kooskõlastage pangaga ehitaja valik.
• Esitage KredExile täiendavad dokumendid, sh renoveerimistööde pakkumuskutse ja hinnapakkumised ning panga laenuotsus, mis on vajalikud lõpliku toetuse summa fikseerimiseks.
• Sõlmige laenu- ja töövõtulepingud (ehitusfirma ja omanikujärelevalvega).
• Kuid ehituse rahastamisel tuleb arvestada järjekorraga: kõigepealt omavahendid, laen ja lõpuks toetus. Samuti makstakse laenusumma välja ehitusarvete ja aktide alusel. Kindlasti tuleb arvestada ka sellega, et Kredexi toetuse väljamakse toimub peale tööde vastuvõtmist ja vajalike dokumentide esitamist KredExile. 

Milline on tööde mõistlik järjekord?

Korruselamu renoveerimistööde soovitatakse järgida tööde järjekorda, kus kõigepealt tehakse korda rõdud ja rõduelemendid, et tagada seeläbi elanike turvalisus. Seejärel tasub renoveerida varikatused, mis on samuti tihti pahatihti oma aja äraelanud.

Seejärel tuleb kõige suurem töö - fassaad. Nii paneel- kui telliskivifassaadi taga on soojustusmaterjal ja selle taga maja kandesein, mis tuleb enne välisfassaadile lisasoojustuse kandmist kontrollida, kas kandeseina ja fassaadi vahelised kinnitused on ikka veel piisavalt tugevad. Fassaadi renoveerimise puhul on võimalusi mitmeid - lisaks objektil fassaadi uuendamisele kasutatakse tänapäeval ka tehases eelvalmistatud fassaadielemente, millega saab kerge vaevaga maja fassaadi uuendada ja mis kiirendab oluliselt tööd.

Üks hoone olulisemaid osasid on katus. Kui katusel on kehvapoolne isolatsioon on soojakadu seal väga suur. Seetõttu tuleb lisaks vundamendile ja fassaadile korralikult renoveerida ka katus.

Soojustamise juures on aga üks ülioluline detail. Nõukogude ajal ehitatud hooned projekteeriti nii, et värske õhk pääses aknapragude kaudu sisse. Näiteks uute PVC akende paigaldamisel tuleb seetõttu luua ka õhutusvõimalused, et õhuvahetust ei jääks liiga väheseks. Vähene õhuvahetus halvendab sisekliimat ja soodustab hallituse teket. Enim probleeme võib tekkida just ülemistel korrustel.

Kõige viimase tööna tuleb ette võtta küttesüsteemi seadistamine või renoveerimine. Kui vähegi võimalik tuleks ühetorusüsteem vahetada kahetoru- ehk reguleeritavasüsteemi vastu. See võimaldab lihtsasti rakendada termostaate, mistõttu aitab vähendada ülekütmist ja aitab seega hoida kokku ka ülekütmist. See võiks motiveerida majaelanike energiaga säästlikumalt ringi käima.

[1] https://kredex.ee/et/renoveerimislaen