Üldjuhul vajab igasugune suurem ehitustegevus eelnevat kooskõlastust kohaliku omavalitsusega. Kuid mis on suurem ehitustegevus? Ehitustegevust reguleerib ehitusseadustik (EhS), mis annab sellele vastused. See, milliseid dokumente ja mis juhul on vaja esitada, saab teada ehitusseadustiku tabelist lisa 1, mille leiab siit.

Tabelis on hoonete suuruse kohta eristatud järgmised ehitustegevused:

• Püstitamine ja rajamine;
• Ümberehitamine - see on olemasoleva hoone ümberehitamine, näiteks soojustamine või ka tehnosüsteemi muutmine, ka osaline lammutamine jms;
• Laiendamine kuni 33% - see on laiendamise maht võrreldes ehitise algse mahuga;
• Laiendamine üle 33% - see on laiendamise maht võrreldes ehitise algse mahuga;
• Osa asendamine samaväärsega - see on näiteks akende asendamine sama tüüpi akendega, välisfassaadi asendamine sama tüüpi materjaliga jms;
• Lammutamine -  täielik lammutamine, mitte osaline lammutamine.

Seega, ehitusõiguse saamiseks on vaja ehitusteatist või ehitusluba. Teatise ja loa eelduseks on sõltuvalt olukorrast projekteerimistingimused või detailplaneering ning ehitusprojekt.

See kas ehitustegevus vajab ehitusteatist või ehitusluba, sõltub nii ehitustöö iseloomust, hoone liigist kui ka hoone suurusest. Nii näiteks võib aeda püstitada alla 20m2 ja alla 5 meetrit kõrge kasvuhoone ilma midagi esitamata (siiski tuleb arvestada ehituse hea tava ja tuleohutusega), kuid üle 60m2 suurusele elumajale väikesemahulise veranda juurde ehitamine vajab ehitusteatist. Erinevuseks kahe dokumendi vahel on ka riigilõiv. Ehitusloaga kaasneb riigilõiv, kusjuures riigilõivu suurus sõltub ehitustegevusest, ehitusteatis on riigilõivuvaba. Ehitusloaga kaasneb alati ka ehitusprojekt, kuid ehitusteatisega seda ei pruugi tingimata vaja olla. Ehitusteatis või -luba koos ehitusprojektiga esitatakse kohaliku omavalitsusele üldjuhul läbi ehitisregistri (vajadusel saab ka füüsiliselt). 

Väiksemad ehitustööd, näiteks mittekandvate vaheseinte lammutamine või püstitamine ning tehnosüsteemide korterisisest pikendamist/lühendamist ei loeta teavituskohustuslikuks ehitustööks. Küll aga tuleb sellised tööd kortermajas kooskõlastada naabrite või korteriühistuga.

Ehitusteatis

Ehitisteatis on dokument, mis sisaldab järgmiseid andmeid:

• Esitaja (juriidiline või füüsiline) nimi, kontaktandmed;
• Ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed ja katastritunnus;
• Ehitusteatise esitamise eesmärk, sealhulgas kavandatava ehitise kirjeldus ja ehitamise liik, selle ehitise asukoht kinnisasjal ja kasutamise otstarve;
• Ajutise ehitise korral ehitise kasutamiseks kavandatav aeg;
• Energiamärgis, kui see on nõutav.

Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist. Kohalikul omavalitsusel on ehitusteatise menetluseks seadusega ette nähtud 10 päeva alates taotluse esitamisest. Kui kohalik omavalitsus lükkab ehitusteatise märkuste parandamiseks tagasi, või menetlusaeg siiski pikeneda. Ehitusteatis on riigilõivuvaba. Ehitusteatise alusel võib ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates. Kui kahe aasta täitudes on töödega küll alustatud, kuid ei ole valmis jõutud, kuid seda siiski soovitakse teha, tuleb esitada uus ehitusteatis. Kui kahe aasta täitudes ei ole töödega alustatud, tuleb samuti taotleda uus ehitusteatis, kuid sellisel juhul tuleb valmis olla, et ehitusprojektis tuleb sisse viia muudatused, mis tulenevad uutest kehtivatest nõuetest.

Ehitusteatise korral tuleb ehitustegevuse lõppedes taotleda kasutusteatis. 

Ehitusluba

Ehitusluba on dokument, mis kaasneb suuremate ehitustöödega. Elamu, mille ehitisealune pind on üle 60m2 laiendamiseks üle 33% tuleb taotleda ehitusluba. Ka püstitamine ja lammutamine vajavad ehitusluba ning kõigi mitteelamute  ümberehitamiseks ja laiendamiseks (ka alla 33% mahust) tuleb taotleda ehitusluba ning koostada ehitusprojekt mis vastab nõuetele. Ehitusprojekt on ehitusloa aluseks, nende dokumentide olemasolu annab õiguse ehitamiseks. Ehitusprojekti kohta loe lähemalt: Ehitusprojekti ABC.

Ehitusloa eelselt võib olla vaja ka kas detailplaneeringut või projekteerimistingimusi. Seda kas kinnistul on juba kehtiv detailplaneering olemas, tuleb kontrollida kohalikust omavalitsusest. 

Ehitusloa taotluses märgitakse:

• Taotleja nimi, kontaktandmed, esitamise kuupäev ja allkiri;
• Ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed ja katastritunnus;
• Ehitusloa taotlemise eesmärk, sealhulgas kavandatava ehitise kirjeldus ja selle kasutamise otstarve;
• Ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamiseks taotletav aeg;
• Ehitusprojekti koostanud isiku andmed, kui ehitusprojekti nõuetele vastavust on kontrollinud ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, siis ka tema andmed;
• Energiamärgis, kui on nõutav;
• Andmed riigilõivu tasumise kohta.

Kohalikul omavalitsusel on ehitusloa menetluseks seadusega ettenähtud 30 päeva alates taotluse esitamisest. Vastavalt vajadusele kaasatakse menetlusse ka naabrid, Päästeamet ja muud asutused.

Kui ehitusluba on välja antud, siis kehtib see viis aastat ja selle aja jooksul tuleb ehitustöödega alustada. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Kui ehitamisega ei ole alustatud, kaotab ehitusluba kehtivuse. 

Lisaks on ehitusloa taotleja kohustatud esitama kohalikule omavalitsusele vähemalt kolm päeva enne ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta. Ehitamise alustamise teatises tuleb esitada ehitamise alustamise aeg ning omanikujärelevalve tegija ja ehitaja andmed.  

Ehitusloa korral tuleb ehitustegevuse lõppedes taotleda kasutusluba. Ehitustegevus peab olema tehtud täpselt vastavalt ehitusprojektile, kõik muudatused tuleb enne kasutusluba kajastada muudatusprojektis.

Tehtud tööde seadustamine

Kui ehitustööd on tehtud ilma ühegi kooskõlastuseta, on need omavolilised ja ei kajastu riiklikus ehitisregistris. Sellisel juhul on raskendatud näiteks kinnisvara müümine, sest pank ei pruugi anda ostjale laenu kui kinnisvara dokumendid ei ole korras. Omavoliliste tööde seadustamiseks tuleb dokumendid samamoodi tagantjärgi korda ajada ja tuleb olla valmis ka selleks, et tuleb teha muudatusi, halvemal juhul tuleb see lammutada või tasuda trahv. Vahemikus 2003-2015 tehtud ehitustöid võib saada seadustada ehitise auditi alusel. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik tuvastada ehitise vastavus detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Ehitise auditi tellib omanik. Enne 2003. aastat ehitatud  töid saab seadustada ka ilma auditita. Seadustamise võimalust tuleb uurida kohalikust omavalitsusest. 

Kokkuvõtteks

Ehitustöid planeerides tuleb selgelt paika panna, mida ja mis mahus tehakse, sest see tingib, milliseid dokumente ehitusõiguse saamiseks vaja on. Ehitusteatisega tehtavate töödega kaasneb kiirem menetlus, ehitusloa korral tuleb varuda aega ning kannatust. Ehitusteatist ja ehitusluba saab täita Riikliku ehitisregistri veebilehel, sealt leiab ka juhendid, kuidas dokumendid portaali üles laadida. Vajadusel aitab ka kohaliku omavalitsuse ehituse osakond. 

Allikas: Riigiteataja Ehitusseadustik